1. Khái niệm, phân biệt lô đất và thửa đất
Lô đất, thửa đất được sử dụng rất phổ biến, nhất là trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong nhiều trường hợp lô đất và thửa đất được người dân sử dụng một cách đồng nhất và thay thế cho nhau.
Mặc dù vậy, lô đất và thửa đất cũng có nhiều điểm khác biệt, cụ thể:
Tiêu chí
Thửa đất
Lô đất
Khái niệm
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
Lô đất bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng đất giống nhau được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, các đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác (theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)
Số lượng thửa đất
01 thửa đất
Một hoặc nhiều thửa đất
Căn cứ xác định
Xác định bằng ranh giới trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ
Xác định bằng các tuyến đường giao thông, đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác
Thể hiện trên Giấy chứng nhận
Tại trang 2 của Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ)
Không thể hiện trong Giấy chứng nhận
Pháp luật điều chỉnh
Pháp luật đất đai
Pháp luật về xây dựng
2. Được cấp Sổ đỏ cho cả lô đất không?
Khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.”.
Như vậy, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận cho cả lô đất (trường hợp có nhiều thửa đất) với điều kiện lô đất đó gồm nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn mà người sử dụng đất đó có yêu cầu.
3. 3 quy định xây dựng liên quan đến lô đất cần nắm rõ
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định một số quy định về xây dựng liên quan đến lô đất mà người dân cần nắm rõ như sau:
3.1. Mật độ xây dựng thuần
– Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như: Tiểu cảnh trang trí, bãi (sân) đỗ xe, bể bơi, sân thể thao, nhà bảo vệ, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che, lối lên xuống và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
Lưu ý: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Ô-văng, sê-nô, mái đua, mái đón, bậu cửa, bậc lên xuống, hành lang cầu đã tuân thủ quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp với các công năng sử dụng khác.
– Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép được quy định như sau:
+ Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) được quy định trong Bảng 2.8 như sau:
Diện tích lô đất (m2/căn nhà)
≤ 90
100
200
300
500
≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)
100
90
70
60
50
40
Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần.
+ Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại – dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.10 và yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, quy định về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2.
Xem chi tiết: Mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng tối đa như thế nào?
3.2. Hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ phần diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, phòng cháy chữa cháy và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Xem chi tiết: Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất mới nhất
3.3. Kích thước trong lô đất quy hoạch xây dựng công trình là nhà ở
Theo quy định của yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị và bố cục các công trình với các khu vực phát triển mới trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng thì kích thước trong lô dất quy hoạch xây dựng nhà ở như sau:
– Lô đất xây dựng nhà ở trong khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19 m thì bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 05 mét;
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ
– Chiều dài tối đa lô đất xây dựng dãy nhà ở liên kế có 02 mặt tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp đường chính khu vực trở xuống là 60 mét.
Trên đây là quy định giải thích lô đất và thửa đất là gì và những điểm khác biệt giữa lô đất với thửa đất. Trường hợp có vướng mắc về vấn đề trên hãy gọi tổng đài 1900.6192 để LuatVietnam giải đáp.
>> Sổ đỏ, Sổ hồng là gì? 9 điều cần biết về Sổ hồng, Sổ đỏ
>> Xây nhà ở nông thôn: Khi nào phải xin giấy phép? Khi nào được cấp Sổ hồng?
